Coronakorting in bedrijfsmatige huursituaties

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op verschillende prejudiciële vragen die de kantonrechter in Roermond op 31 maart 2021 heeft gesteld. Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag die door een lagere rechter aan de Hoge Raad wordt gesteld over de uitleg van een bepaalde rechtsregel. Dit langverwachte arrest heeft gezorgd voor een verdere ontwikkeling van de jurisprudentie over de coronapandemie in Nederland, in dit geval met betrekking tot huurprijsvermindering voor bedrijven die door overheidsmaatregelen geheel of gedeeltelijk moeten sluiten.

Het arrest van de Hoge Raad heeft betrekking op zogenaamde 290-bedrijfsruimtes. Dit zijn ruimtes die worden verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, zoals winkels en horecapanden. Dit soort bedrijven worden zwaar getroffen door de langdurige lockdowns. Het arrest geeft een duidelijk kader voor het berekenen van ‘coronakorting’ in huursituaties. In eerste instantie ging de kwestie slechts over de (ver)huur van een horecapand. Echter, de Hoge Raad heeft het breder getrokken waardoor ook andere 290-bedrijfsruimtes, naast de horeca, dit arrest kunnen aanhalen bij een eventueel beroep op huurprijsvermindering. Hierdoor heeft dit arrest flinke impact op de partijen die zijn betrokken bij de (ver)huur van 290-bedrijfsruimtes.

Prejudiciële vragen
De kantonrechter heeft vier prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Allereerst buigt de Hoge Raad zich over de vraag of de door de overheid opgelegde sluiting van de horeca, als gevolg van de coronacrisis, beschouwd moet worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Indien de Hoge Raad oordeelt dat dit het geval is, dan zou de hoogste rechter criteria moeten formuleren aan de hand waarvan de mate van huurprijsvermindering beoordeeld zou moeten worden. Ook werd de vraag gesteld of de beperking in het gebruik van het gehuurde (door de verplichte sluiting) een onvoorziene omstandigheid vormt die tot huurprijsvermindering kan leiden. Indien dit volgens de Hoge Raad het geval is, dan dient de Hoge Raad aan te geven welke omstandigheden van het geval meegewogen worden bij het bepalen of verdelen van de schade.

Er zijn een aantal inzichten die de Hoge Raad in dit arrest biedt aan (ver)huurders van dergelijke 290-bedrijfsruimtes. Deze inzichten zullen hierna worden behandeld.

Gebrek
De Hoge Raad diende zich te beraden over de vraag of de coronapandemie en de gevolgen daarvan, zoals sluiting van bedrijfsruimtes, als huurgebrek gekwalificeerd kunnen worden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de (gevolgen van) de coronapandemie niet als huurgebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW gekwalificeerd kan worden. Dit oordeel van de Hoge Raad week af van de conclusie van de procureur-generaal die stelde dat de coronacrisis wel degelijk een gebrek betreft. De Hoge Raad voerde aan dat uit de wetsgeschiedenis niet volgt dat algemene overheidsmaatregelen, die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken zijn als een gebrek. Ook mag een huurder van een pand die vanwege algemene overheidsmaatregelen wordt beperkt in de uitoefening van zijn bedrijf, niet verwachten van de verhuurder dat diegene de huurder van bepaalde overheidsmaatregelen vrijwaart. De kous was daarmee echter nog niet af.

Onvoorziene omstandigheden
Hoewel geen sprake is van een huurgebrek, staan getroffen huurders niet met lege handen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat huurders van 290-bedrijfsruimtes aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid in het kader van de coronapandemie opgelegde sluitingen. Dit wordt mogelijk gemaakt door een beroep te doen op de onvoorziene omstandigheden van artikel 6:258 BW. De Hoge Raad beschouwt de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en daarbij beperkt wordt door de overheidsmaatregelen, in verband met de coronapandemie, als een onvoorziene omstandigheid zoals is neergelegd in artikel 6:258 BW. Op grond van deze onvoorziene omstandigheid kan de rechter de huurovereenkomst vervolgens aanpassen en de huurprijs verminderen.

De Hoge Raad plaatst hierbij wel een kanttekening. Als een huurovereenkomst is gesloten vóór 15 maart 2020 en er wordt een beroep gedaan op de genoemde onvoorziene omstandigheid in het kader van huurprijsvermindering, dan zal dit beroep in principe slagen. De Hoge Raad neemt 15 maart 2020 als uitgangspunt omdat in die periode de eerste overheidsmaatregelen in Nederland werden afgekondigd. Als de huurovereenkomst ná 15 maart 2020 is gesloten en vervolgens huurprijsvermindering wordt gevorderd, dan dient per geval te worden beoordeeld of er (nog) sprake is van een onvoorzienbare omstandigheid. Een beroep op de onvoorziene omstandigheid slaagt dan dus niet automatisch.

Berekening van huurprijsvermindering
De Hoge Raad buigt zich in het arrest ook over de vraag op welke manier een huurprijsvermindering op grond van de genoemde onvoorziene omstandigheid kan worden berekend. De Hoge Raad stelt hierbij een algemene rekenmethode op die voor een groot aantal gevallen kan worden gebruikt. De rekenmethode wordt aangeduid als de ‘vastelastenmethode’.

Bij dit model wordt als uitgangspunt genomen dat het nadeel dat veroorzaakt wordt door overheidsmaatregelen die genomen moeten worden om de coronapandemie te beteugelen, niet volledig in de risicosfeer van de huurder óf verhuurder valt. Met andere woorden: er dient een gelijke verdeling van de (financiële) lasten tussen huurder en verhuurder gemaakt te worden. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat van de gelijke verdeling tussen huurder en verhuurder wordt afgeweken, als de omstandigheden van het geval dat rechtvaardigen.

Door middel van de vastelastenmethode kan er een percentage worden berekend aan de hand waarvan de huurprijs kan worden verminderd. Hierbij wordt eventuele overheidssteun die de huurder heeft ontvangen of waarop hij aanspraak kan maken, in de vorm van Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), meegenomen in de berekening.

De Hoge Raad formuleert allereerst een viertal stappen ter berekening van de huurprijsvermindering. Deze stappen zijn:

1. ‘’De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.’’

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend aan de hand van de volgende formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Conclusie
De Hoge Raad heeft door de beantwoording van de prejudiciële vragen voor duidelijkheid gezorgd over het krijgen van huurprijskorting in coronatijd. Rechters beschikken nu over duidelijke voorwaarden om huurprijskorting toe te kennen en kunnen daarbij een vastgestelde rekenmethode hanteren. Wel laat de Hoge Raad nog de mogelijkheid open om maatwerk te bieden. Heeft u vragen over deze kwestie of heeft u een (huur)geschil? Neem dan contact met ons op.

Het behandelde arrest van de Hoge Raad vindt u hier ►.