Corona is alweer een jaar in Nederland. In dat jaar is de Nederlandse overheid genoodzaakt geweest een omvangrijk pakket met maatregelen te treffen, waaronder het sluiten van winkels en de horeca. Door deze sluiting komen veel ondernemers in financiële problemen, ondanks de steunmaatregelen. Dit kan tot gevolg hebben dat deze ondernemers moeite hebben met het (tijdig) betalen van de huur van de bedrijfsruimte. In deze blog wordt uiteengezet wat kan worden aangevoerd door ondernemers die de huur niet meer tijdig of volledig kunnen betalen door sluiting vanwege maatregelen van de overheid. Achtereenvolgens wordt ingegaan op een beroep op een ‘gebrek’ aan de huurruimte, onvoorziene omstandigheden en de gevolgen van een geslaagd beroep hierop.
Een artikel waarop een beroep op kan worden gedaan is artikel 7:204 lid 2 BW. Daarin staat het volgende:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Wanneer de huurder dus niet het genot heeft van het gehuurde, dat niet aan hem kan worden toegerekend en hij dit gebrek niet hoefde te verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst, wordt dat aangemerkt als een gebrek. Bij uitspraak van de Rechtbank Den Haag is gebleken dat een beroep op dit artikel door getroffen ondernemers succesvol kan zijn[1]. Het gaat in deze uitspraak om exploitanten van een horecagelegenheid die zwaar getroffen waren tijdens de eerste coronagolf. Doordat zij nauwelijks nog inkomsten genereerden was een huurachterstand van twee maanden ontstaan. Ondanks herhaald verzoek van de huurders aan de verhuurder om met hen mee te denken, werd uiteindelijk ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur gevorderd. De huurders vorderden op hun beurt huurprijsvermindering, onder meer op grond van artikel 7:204 lid 2 BW. De rechtbank oordeelde dat de huurders niet hoefden te verwachten dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren zou worden belemmerd door een (gezondheids)crisis van deze omvang. Daarbij is het niet relevant dat de beperkingen niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen, omdat dit geen vereiste is dat wordt gesteld in artikel 7:204 lid 2 BW. Een beroep op 7:204 lid 2 BW slaagde dus.
Maar wat als huurprijsvermindering vanwege een gebrek is uitgesloten in de huurovereenkomst of in de algemene voorwaarden? Dan kan een beroep gedaan worden op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Of dat argument slaagt hangt af van de omstandigheden van het geval. Belangrijke omstandigheden zijn de houding van de huurder en de levensvatbaarheid van de onderneming vóór de coronacrisis, blijkt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland[2]. Exploitanten van een restaurant, de huurders, vorderden huurprijsvermindering vanwege een gebrek door corona, maar deze mogelijkheid was uitgesloten in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. De huurders deden daarom een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Alle relevante omstandigheden dienden bij de afweging te worden betrokken. De rechtbank achtte het van belang dat het gebrek verstrekkende gevolgen heeft voor de huurder, maar ook dat de huurders geen goede betalingsmoraal hadden, geen betrouwbare gesprekspartner waren en dat de verhuurder al in 2019 de huurovereenkomst had ontbonden. Er waren meer argumenten die tegen dan voor toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid pleitten. Daarom slaagde een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in deze zaak niet.
Als een huurder door sluiting van overheidswege de huur niet kan betalen, kan hij ook een beroep doen op onvoorziene omstandigheden. In artikel 6:258 lid 1 BW staat daarover:
“De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. (…).”
In een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam slaagde een beroep op onvoorziene omstandigheden[3]. Daarin werd geoordeeld dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en gevolgen voor de economie en maatschappij, als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW mocht worden beschouwd. Partijen hebben de pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn, zo oordeelde het hof. Ook in de reeds aangehaalde uitspraak van de Rechtbank Den Haag slaagde het beroep op de onvoorziene omstandigheden.
Hoewel de omstandigheden door niemand te voorzien waren, levert dit niet voor iedereen een geslaagd beroep op de onvoorziene omstandigheden op. Dat komt doordat de redelijkheid en billijkheid bij dit artikel ook een grote rol spelen. Zo werd in de al aangehaalde uitspraak van de Rechtbank Gelderland geoordeeld dat een beroep op onvoorziene omstandigheden niet slaagde. Bij de afweging of sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten, spelen dezelfde omstandigheden een rol die eerder van belang werden geacht. Vanwege de eerder gebleken onbetrouwbaarheid van deze huurders slaagde een beroep op de onvoorziene omstandigheden dus niet.
Als een beroep op een gebrek of onvoorziene omstandigheid slaagt, komt men aan bij de volgende stap: er moet voldoende aannemelijk gemaakt worden dat de huurders omzetverlies hebben geleden ten gevolge van de coronacrisis. Als daaraan ook wordt voldaan, is het gevolg dat de huurprijs wordt verlaagd in de maanden dat de onderneming gesloten is geweest of een sterke omzetdaling had als gevolg van de maatregelen van de overheid. Voor het verlagen van de huur vanwege coronamaatregelen bestaat nog geen maatstaf. In de uitspraak van de Rechtbank Den Haag werd geoordeeld dat de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen verdeeld dienden te worden gedurende de periode waarin de huurders hun onderneming dienden te sluiten. Dit heeft geresulteerd in een vermindering van een huurprijs van 50% over deze maanden. In de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam worden percentages gehanteerd van 0% tot 50% over verschillende periodes. Het gehanteerde percentage was afhankelijk van de in die periode behaalde omzet.
Om in aanmerking te komen voor huurprijsvermindering dienen dus meerdere hordes genomen te worden. Bent u als ondernemer getroffen door de coronacrisis en heeft u een conflict over het betalen van de huur? Onze advocaten en juristen bekijken graag voor u wat de mogelijkheden zijn.
[1] Rb. Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:461
[2] Rb. Gelderland 17 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:782
[3] Hof Amsterdam 19 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138