(mede)huurderschap dochter na overlijden vader?

Het komt regelmatig voor dat een huurder komt te overlijden en dat de overige bewoners van de huurwoning geen medehuurders zijn. Voor (klein)kinderen van de overleden huurder is het lastig om af te dwingen dat zij in de huurwoning mogen blijven wonen en (mede)huurder worden van de huurwoning. Zo wordt in beginsel geoordeeld dat inwonende (klein)kinderen geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, vanwege de aflopende samenlevingssituatie. In een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag¹ trok de dochter van haar overleden vader ook aan het kortste eind.

De situatie was dat een vrouw bij haar vader, de huurder, was komen wonen om hem voor onbepaalde tijd mantelzorg te verlenen. De vader had een brief gestuurd naar de verhuurder waarin hij verzocht om de dochter in het huurcontract op te nemen. Hij sloot dit verzoek af met de zin: “Bij geen bericht ga ik ervan uit dat het zo in orde is.” De verhuurder reageerde niet. Een jaar later, in 2014, overleed de vader. De dochter is in de huurwoning blijven wonen, maar heeft niet doorgegeven aan de verhuurder dat haar vader was overleden. Ze betaalde de huur maandelijks. Vanaf april 2016 betaalde ze de huur onder vermelding van “huur (naam dochter)”. De verhuurder constateerde in 2019 dat de vader niet meer woonachtig was in de huurwoning. De verhuurder vond dat de dochter de woning moest verlaten en ontruimen. De dochter was het er niet mee eens en is niet tot ontruiming overgegaan. De verhuurder stapte naar de rechter en vorderde ontruiming van de huurwoning.

De rechtbank oordeelde dat er een huurovereenkomst tussen de verhuurder en de dochter tot stand was gekomen. De rechtbank kwam tot die conclusie aan de hand van het zogenoemde Haviltex-criterium. De rechtbank overwoog dat een huurovereenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding, waarbij van belang was wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden. De dochter mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij door de verhuurder als medehuurster werd beschouwd, waardoor een huurovereenkomst tussen partijen was ontstaan. De verhuurder ging tegen deze uitspraak in hoger beroep.

Het Gerechtshof Den Haag kwam echter tot een andere conclusie. Het gerechtshof oordeelde dat de brief van de vader niet anders kon worden gekwalificeerd dan als een verzoek om medehuurderschap in de zin van artikel 7:267 BW. Dit artikel bepaalt dat schriftelijke instemming van de verhuurder vereist is om medehuurder te worden. Wanneer de verhuurder deze toestemming niet verleent, dient de gang naar de rechter gemaakt te worden. Dat hebben vader en dochter niet gedaan. Bovendien zou dit verzoek geen kans van slagen gehad hebben. De dochter woonde ten tijde van het overlijden van haar vader nog maar één jaar in de woning, terwijl degene die een dergelijk verzoek doet minimaal twee jaar hoofdverblijf op het adres dient te hebben gehad. De dochter voerde nog aan dat de verhuurder haar als huurder had aanvaard, doordat de verhuurder jarenlang huurbetalingen had geaccepteerd die van haar rekening afkomstig waren. Ook deze vlieger ging niet op. Het gerechtshof overwoog dat niet valt in te zien hoe de verhuurder door het aanvaarden van betalingen ook de dochter als huurder zou hebben geaccepteerd.

De dochter werd dus door het gerechtshof niet als (mede)huurder aangemerkt, waardoor ze zonder recht of titel in de woning verbleef. De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd en de vordering tot ontruiming toegewezen.

Heeft u een geschil met uw (ver)huurder? Neem contact met ons op! We onderzoeken graag wat de mogelijkheden zijn.

1 - Gerechtshof Den Haag 25 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1666